Die Johann Müller AG sorgt sich um eine Fläche von 13'000 Quadratmetern auf ihrer Parzelle. Die von der Gemeinde Strengelbach ins Spiel gebrachte Umzonung würde eine «materielle Enteignung» darstellen. Vizeammann Walter Schläfli weist die Vorwürfe zurück.

Am südlichen Dorfausgang von Strengelbach liegt das Firmengelände der Johann Müller AG. Der Inhaber Kurt Müller macht sich seit über dreissig Jahren Gedanken über den nördlichen Teil der Parzelle, eine brachliegende Fläche von 13 000 Quadratmetern. Das Grundstück sei für die Erweiterung des Textilunternehmens reserviert gewesen und zum Teil auch dafür genutzt worden. Der sogenannten Arbeitszone A2 Dörfli hat die Gemeinde Strengelbach im Jahr 2013 eine Gestaltungsplanpflicht auferlegt – bevor darauf gebaut werden kann, muss der Gemeinde ein Gestaltungsplan vorgelegt werden. «Laut unserem Juristen ist eine Gestaltungsplanpflicht für Industriegebiet unüblich», sagt der Firmeninhaber. Eine solche erschwere die Suche nach interessierten Käufern für das Grundstück.

Nichtsdestotrotz habe die Johann Müller AG mehrere Interessenten gefunden und sich für denjenigen entschieden, dessen Projekt am besten in die Region passe. Es soll auch schon eine schriftliche Zusage geben. Der Name des Unternehmens kann aus wettbewerbstechnischen Gründen hier nicht genannt werden. Kurt Müller fügt an, die Industrielandreserve sei bereits voll erschlossen, und zwar «mit einer breiten Zufahrtsstrasse, Strom ab eigenem Trafo, CO2-neutraler Wärme, Wasser ab eigenem Grundwasserpumpwerk und grosser Kanalisation». Dafür seien «mehrere hunderttausend Franken» investiert worden.

Das Firmengelände der Johann Müller AG am südlichen Dorfausgang von Strengelbach. Die Industrielandreserve von 13'000 Quadratmetern (oberhalb der Bildmitte) könnte in der Zukunft in Nichtbauland umgezont werden. (Bild: zvg)
Die Arbeitsgruppe sei nicht auf Vorschläge eingegangen
All dies hat das Unternehmen der Gemeinde laut Kurt Müller bereits vorgebracht: In den Jahren 2019 bis 2021 hätten fünf Sitzungen zwischen der Johann Müller AG und der Arbeitsgruppe Siedlungsentwicklung der Gemeinde stattgefunden – diese war für das Räumliche Entwicklungsleitbild (REL) zuständig. Die Arbeitsgruppe habe sich als nicht kooperativ erwiesen: Auf Fragen, was die Gemeinde wünsche, habe die Firma keine Auskunft erhalten. Überdies sei man nicht auf ihre Vorschläge eingegangen.
Aus diesen Gründen sei der Johann Müller AG nichts anderes übriggeblieben, als den Gestaltungsplan ohne Beitrag der Gemeinde zu erarbeiten. Dabei habe sich ihr Raumplaner auf die Ziele und Vorgaben der Bevölkerung anlässlich der Zukunfts- und der Ergebniskonferenz zum REL abgestützt. «Das wichtigste Anliegen der Bevölkerung war gemäss der Auswertung, dass man in Strengelbach neue Arbeitsplätze schaffen und bestehende erhalten soll, und zwar auf einem umweltfreundlichen Industrie- oder Gewerbeareal», sagt Kurt Müller. Das Projekt des Interessenten, ein «sehr umweltfreundlicher» Gewerbepark, würde 100 bis 150 Arbeitsplätze in Strengelbach schaffen.

Hier möchte der Grundstückkäufer einen Gewerbepark bauen. (Bild: Ilir Pinto)

«Gemeinderat wird über Umzonung entscheiden»

Anfang April erhielt die Johann Müller AG vom Gemeinderat Strengelbach einen Brief. Darin heisst es, er habe sich – im Rahmen der anstehenden Revision der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) – mit der langfristigen Entwicklung der Arbeitszone A2 Dörfli auseinandergesetzt. Das Ortsbild von Strengelbach ist von regionaler Bedeutung, was im Richtplan behördenverbindlich festgelegt ist. Die kantonale Fachstelle stelle in Bezug auf den nördlichen Teil der Parzelle fest, dass die Einhaltung der behördenverbindlichen Vorgaben schwierig ist. Im Schreiben heisst es zudem: «Aus ortsbildschützerischen Gründen ist eine Zuweisung der unbebauten Fläche in eine Nichtbauzone sinnvoll.» Der Gemeinderat werde nach einer Interessenabwägung über eine allfällige Umzonung entscheiden und diese der Gemeindeversammlung zum Beschluss vorlegen.

Kurt Müller erklärt: «Da die Pläne weit fortgeschritten sind und der mit einem Raumplaner erstellte Gestaltungsplan der Gemeinde eingereicht worden ist, würde nicht nur ein Problem für die Johann Müller AG und den Käufer des Areals entstehen: Eine Auszonung würde eine materielle Enteignung darstellen und die Gemeinde gemäss aktuellen Bundesgerichtsentscheiden schadenersatzpflichtig.» Als Nichtbauzone hätte die Arbeitszone A2 Dörfli einen Wert von rund 130 000 Franken, als Industrieland dagegen rund 5,6 Millionen Franken. Weiter würden die Vorinvestitionen in die Erschliessung sowie der Gestaltungsplan wertlos. Das Unternehmen legte all dies Anfang Mai in einem Schreiben an den Gemeinderat dar. Kurt Müller bemerkt: «Die Gemeinde müsste rund 6 Millionen Franken bezahlen, ohne dafür einen Gegenwert zu erhalten. Mit diesem Betrag könnte zum Beispiel ein neues Gemeindehaus gebaut werden.» Die Johann Müller AG erwarte, dass die Gemeinde den eingereichten Gestaltungsplan speditiv bearbeite und nach allfälligen kleinen Korrekturen gutheisse. In einer Stellungnahme zu den Vorwürfen der Johann Müller AG schreibt der für das Ressort Bau und Planung verantwortliche Vizeammann Walter Schläfli dem ZT, es sei grundsätzlich zu bemerken, dass es sich um ein laufendes Verfahren handle. Die Gemeinde beabsichtige, die Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland gesamthaft zu revidieren.

«Vorleistungen erfolgen auf eigenes Risiko»

Grundlage dieses Prozesses bilde unter anderem das am 25. April 2022 verabschiedete Räumliche Entwicklungsleitbild. Vonseiten der öffentlichen Hand bestehe keine Möglichkeit, einen privaten Eigentümer an der Ausarbeitung eines Gestaltungsplans zu hindern, schreibt Schläfli. Allfällige Vorleistungen würden daher auf eigenes Risiko erfolgen. Weiter weist der Vizeammann darauf hin, dass die Grundeigentümerin anlässlich verschiedener Sitzungen stets über den Stand, den Inhalt und die Strategie des REL sowie die kantonalen Grundlagen zur angestossenen Nutzungsplanungsrevision informiert worden sei. «Ungeachtet dessen wurde die Planung offenbar vorangetrieben.» Die Gemeinde sei bei diesen Sitzungen von der Johann Müller AG mit verschiedenen Vorschlägen und Forderungen konfrontiert worden, wie mit dem Grundstück zu verfahren sei, bestätigt Vizeammann Walter Schläfli. Er bemerkt aber: «Es wurde vonseiten der Gemeinde mündlich und schriftlich immer darauf hingewiesen, dass die künftigen Nutzungsmöglichkeiten der betroffenen Parzelle erst zu einem späteren Zeitpunkt im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision umfassend geprüft und abgewogen werden können.» In diesem Verfahren werde sich die Grundeigentümerin als direkt betroffene Partei auch umfassend einbringen können. «Auch die aufgeworfene Frage nach Vorliegen einer allfälligen materiellen Enteignung kann jetzt noch gar nicht beantwortet werden, da noch gar nicht entschieden wurde, was mit der betroffenen Parzelle passieren soll», heisst es in der Stellungnahme weiter.